> Les atouts de la SCI
Créer une société civile immobilière vous permet d’organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment avec vos enfants. Chaque associé (vous et vos enfants) est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.
La souplesse de cette structure vous permet de fixer à l’avance les règles de gestion. A condition de bien en rédiger les statuts et de vous déclarer gérant, vous aurez donc les mains libres pour choisir le locataire, faire de gros travaux et même vendre le bien immobilier. Ce n’est pas le cas avec une indivision, où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés. « La SCI est avant tout un outil juridique qui dissocie pouvoir et propriété », explique Philippe Pescayre, associé au cabinet d’avocats Alérion.
Si vous voulez commencer à transmettre votre patrimoine locatif à votre famille, le faire via une SCI offre, par ailleurs, certains avantages. En effet, vous pouvez donner des parts de votre SCI à vos enfants, en calculant le nombre exact qu’il faut pour ne pas dépasser le seuil d’abattement des 100.000 euros au-delà duquel des droits sont à payer. C’est beaucoup plus difficile avec un logement dont vous ne maîtrisez pas l’évolution de la valeur. Le tout en gardant le contrôle sur la gestion du patrimoine immobilier que vous avez ainsi créé.
En outre, à condition d’avoir prévu des clauses spécifiques au moment de la création de la SCI, un associé ne peut pas vendre ses parts à une tierce personne avant d’avoir obtenu l’accord de tous les autres associés. Dans une indivision, si l’un des indivisaires veut vendre, il peut au contraire provoquer le partage à tout moment.
> Ne sous-estimez pas les contraintes
Une SCI n’est pourtant pas la martingale absolue, d’abord sa constitution implique des coûts. Pour vous assurer qu’elle répondra parfaitement à vos objectifs, faites rédiger ses statuts par un professionnel du droit (avocat, notaire,…). Il faut en moyenne compter entre 1.500 euros et 2.500 euros pour constituer une SCI familiale, mais le coût peut doubler si votre cas est atypique ou que vous avez des demandes particulières.
Autre point à prendre en compte: une société civile immobilière doit être gérée, vous devrez donc chaque année convoquer tous les associés à une assemblée générale, mais aussi tenir à jour la comptabilité de la société (avec ses recettes et ses dépenses).
Enfin, notez qu’une
SCI imposée à l’impôt sur le revenu
ne peut pas adopter une gestion commerciale et encaisser des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devrez donc louer les biens immobiliers qu’elle détient vides, et non en meublé. De la même façon, votre SCI ne pourra pas exercer une activité de marchand de biens en achetant des locaux en mauvais état, les rénovant et les revendant une fois les travaux terminés.
> Quand créer une SCI ?
Ce type de montage a notamment un intérêt si vous êtes fortement fiscalisé,
car dans ce cas vous pourrez tirer profit d’une imposition de votre SCI à l’impôt sur les sociétés, possibilité offerte à toutes les sociétés
. Ce calcul vaut également si vous comptez vous constituer un patrimoine immobilier qui va générer des revenus importants, qui risquent de vous faire sauter à la tranche d’imposition supérieure.
En revanche, si vous ne détenez qu’un seul bien immobilier, une SCI génère davantage de coûts (via sa création et les contraintes juridiques annuelles) qu’elle ne rapporte.
De la même façon, notez que cette option a surtout un intérêt si vous avez plusieurs enfants, notamment issus de différents lits, car vous pouvez alors organiser parfaitement votre transmission, même en cas de mésentente familiale. Elle aura nettement moins d’attrait si vous n’avez qu’un enfant unique qui ne devra pas partager votre succession.
Marie Pellefigue
Source Article from http://www.capital.fr/immobilier/actualites/pourquoi-creer-une-societe-civile-immobiliere-865737
Source : Gros plan – Google Actualités
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