« Si les locataires ont de réelles difficultés, j’aimerais que pour une fois quelqu’un souligne les difficultés des propriétaires », écrit Marion T., qui travaille depuis quatre ans dans la gestion locative.
Des fenêtres (Alexandre Delbos/Flickr/CC)
Je suis provinciale, comme plus de 90% de la population française, et je suis fatiguée de devoir me coltiner tous les jours les problèmes des Parisiens sans qu’on aborde ce qui me/nous concerne.
Marion T. , titulaire d’un Deug de droit, travaille depuis quatre ans dans la gestion locative, dont deux ans de BTS professions immobilières en alternance.
Salariée au départ dans une agence immobilière, elle est aujourd’hui dans un office notarial.
Elle nous écrit après avoir vu l’émission « On n’est plus des pigeons » sur France 4, le 6 mai, qui abordait les difficultés des locataires à trouver un logement. Blandine Grosjean
Autre sujet de fatigue : de par mon travail, je suis au milieu de la relation locataire-propriétaire et ce que je vois est très éloigné de ce qui était encore une fois montré le 6 mai dans l’émission « On n’est plus des pigeons ». Si les locataires ont de réelles difficultés, j’aimerais que pour une fois quelqu’un souligne les difficultés des propriétaires.
Il semble qu’on s’obstine à vouloir maintenir l’image du pauvre locataire plein de bonne volonté et victime de l’horrible propriétaire riche comme Crésus et rapia comme Picsou.
Cette image est de plus en plus fausse. Déjà, les propriétaires aux comptes bancaires ultra-rempli et possédant plusieurs biens sont de moins en moins nombreux. La majorité possède désormais un seul bien.
Le proprio, souvent, épargne pour sa retraite
Appartement ou maison, il s’agit désormais pour le propriétaire d’essayer de s’assurer un complément pour sa retraite plus ou moins lointaine et de moins en moins certaine. Quant au locataire de bonne volonté, lui aussi se fait de plus en plus rare et même désiré.
Voilà la réalité de la location aujourd’hui, telle que je la vis quotidiennement dans ma ville (de gauche) moyenne de province, préfecture de mon département qui, par chance, ne fait pas partie des plus touchées parla crise/le chômage ou la violence de quartier.
On nous bassine avec des loyers exorbitants dans les reportages. Ici, comme dans beaucoup de villes, un 40 m² se louera entre 350 et 450 euros (hors charges) selon l’état, la situation… On est loin des 800-900 euros parisiens. A ce prix, je loue des villas de 120 m².
Alors oui, le marché avait explosé, mais il se rééquilibre. A en croire les plus expérimentés que je côtoie, nous revenons chez moi au prix pratiqués en 2005-2006.
Les locataires prennent le pouvoir
Ce que je constate aujourd’hui, c’est que les locataires ont la possibilité d’être plus exigeants. Nous éliminons enfin, petit à petit, les logements mal entretenus, les propriétaires réticents aux dépenses… Car oui, croyez-le ou non, ce sont aujourd’hui les locataires qui prennent le pouvoir dans la plupart des coins de France.
Pas forcément pour des raisons heureuses (la première étant que ceux-ci ont malheureusement des situations financières de moins en moins stables) mais le résultat est là, les propriétaires finissent par se résoudre à donner leur chance à des dossiers normaux et non extraordinaires.
Avec la loi Alur, on nous a beaucoup rabâché que les locataires payaient seuls les frais, qu’il fallait changer cela. Personnellement, cela n’était pas le cas dans mon ancienne agence.
Avant de changer le système, peut-être aurait-il simplement fallu relire la loi du 6 juillet 1989 et faire appliquer ces termes. Ironie de la loi Alur : celle-ci met les frais d’état des lieux à charge du locataire et du propriétaire ; la loi Méhaignerie de 2006 imposait ces frais au seul propriétaire.
La loi Alur : 50 pages pour louer un 40 m2
Petite parenthèse : j’ai une légère dent contre la loi Alur et Madame Duflot. De même s’il est vrai qu’en région parisienne les frais sont exorbitants, par chez moi, ils sont au grand maximum d’un mois de loyer pour chacun. Enfin, avec les agences, les tarifs que nous pratiquons au sein de mon travail sont bien moindres : environ un mois de loyer, charges incluses, à répartir entre le bailleur et le locataire.
Autre ironie de la loi Alur, ces frais augmentent depuis sa promulgation. Un bail, avant, faisait environ 35 pages (annexes incluses). Mais ça, c’était avant. Aujourd’hui, il en fait plus de 50. Oui, 50 pages pour louer un 40 m² (en tant que notaires, nous sommes tarifés par l’Etat, le nombre de pages étant facturé).
Ces frais ne sont pas anodins, c’est certain. Mais ils sont justifiés. La visite d’un appartement prend entre 10 et 45 min selon la taille et le client. Je n’ai pas de chiffres précis mais je dirais qu’un appartement est visité en moyenne entre trois et dix fois avant d’être loué. Nous sommes salariés, notre temps est donc rémunéré (et mon salaire est loin d’être exorbitant). Rajoutez à cela les frais d’essence (personnellement nous gérons des biens jusqu’à une vingtaine de kilomètres) pour aller et revenir de ces visites… et surtout n’oubliez pas le temps perdu pour les rendez-vous manqués.
Le locataire a en effet une fâcheuse tendance à poser des lapins. Je ne compte plus le nombre de fois où celui-ci ne se présente pas, ne répond pas au téléphone, ne rappelle pas et je ne parle pas des retardataires. Dans ma profession, les agents ne sont pas non plus réputés comme ponctuels.
A ces frais rajoutez encore le temps de rédaction, le temps de présenter le dossier au propriétaire, de le convaincre (autant d’accepter le dossier que de faire tous les diagnostics obligatoires), le temps de signer le bail et de faire l’état des lieux (en moyenne une heure), le temps de créer les baux. Et comptez également l’état des lieux de sortie et sa gestion, chose qui n’est jamais facturée (et qui prend très vite un temps fou).
Les impayés se multiplient
Le reportage de l’émission de France 4 s’insurgeait quelque peu contre le fait que les propriétaires exigeaient un CDI. Mais se sont-ils vraiment demandé pourquoi ? L’une des agences visitées en caméra cachée expliquait le problème des assurances loyers impayés qui imposent ce CDI. Fait tout à fait véridique. Mais les propriétaires ont-ils vraiment le choix de se passer de ces assurances privées ?
Et bien pas vraiment. Les impayés se multiplient à un rythme effréné. Huit fois sur dix, voilà comment ça se passe : nous courons après le paiementdes loyers (téléphone, courrier, menace d’huissier, envoi de l’huissier). Le locataire se met à jour en général juste avant l’huissier ou la veille de l’audience de résiliation. Sauf que pendant deux, trois, quatre mois le bailleur est à découvert… Pendant ce temps le locataire m’explique qu’il est plus important de payer son forfait téléphone que son loyer (anecdote véridique).
Une fois sur dix, le locataire fait un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Et là, le propriétaire perd tout (tout comme tous les autres créanciers). Les loyers perdus ainsi s’élèvent parfois jusqu’à 6 000 euros – la lenteur administrative française n’aide pas à limiter le montant.
La dixième fois, la résiliation du bail est prononcée (mais les loyers dus ne sont pas toujours maintenus). Commence alors la galère de l’expulsion. Comptez un an et demi à deux ans de procédure au total. Deux ans pendant lesquels le propriétaire ne perçoit rien mais continue de payer son crédit, la taxe foncière…
Logements dans un état de crasse affligeant
Certes, l’assurance de loyers n’accélère pas les choses mais les pertes sont au moins bien moindres. Ces assurances sont contraignantes, mais elles sont privées et peuvent donc se permettre de soumettre le locataire et le propriétaire à ce qu’elles souhaitent. Heureusement Mme Duflot nous a sauvé grâce à la garantie universelle des loyers (GUL) comme le soulignait « On est plus des pigeons », enfin presque.
En effet la GUL ne couvrira que 18 mois de loyers, quant un bail légalement dure 36 mois (et une expulsion entre 18 et 24 donc). Elle ne couvrira que partiellement le loyer si celui-ci dépasse le loyer médian (qui n’existe pas encore). Une assurance privée couvre 36 mois de loyers, certaines ne couvrent pas une durée mais un montant (l’une d’elle couvre jusqu’à 90 000 euros) et prend en charge la vacance locative et les dégradations immobilières. « Détail » oublié par la GUL.
A propos de dégradations immobilières, on parle des logements insalubresproposés par les propriétaires bailleurs. Mais on oublie un peu trop souvent de parler de l’état des biens à la sortie des locataires. Ici pas de questions d’âge, de génération, d’origine… Tous sont aujourd’hui trop souvent concernés.
Nous récupérons les biens dans un état de crasse affligeant, même quant tout s’est bien passé avant. En cas d’expulsion, c’est pire : maison jonchée de détritus, portail cassé, robinetterie HS… Sans l’assurance de loyers impayés et avec un huissier, la plupart du temps la remise en état fini par incomber au propriétaire.
Pas de victime ni de tortionnaire
Le sujet pourrait être encore largement développé, notamment avec toutes les nouvelles obligations de la loi Alur qui nous plonge, nous professionnels de l’immobilier, à la limite de la schizophrénie. Je pourrai également vous faire tout un laïus sur la réalité de mon métier, bien loin de l’escroc que l’on décrit trop souvent, mais ce n’était pas mon but initial.
Je voudrais juste que mon petit coup de gueule permette de rappeler que la relation propriétaire-locataire, est comme tout le reste, ni noire, ni blanche mais teinté de plusieurs gris. il n’y a pas un côté victime et un côté tortionnaire. Les deux peuvent être l’un et l’autre.
Source Article from http://rue89.nouvelobs.com/2014/05/12/limmobilier-bosse-marre-limage-pauvre-locataire-252006
Source : Gros plan – Google Actualités
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